Aus unserer Verbands- und Beratungstätigkeit kennen wir eine Reihe von Themenfeldern und Strategien, mit denen sich praktisch alle Wohnbaugenossenschaften auseinandersetzten. Treten Sie mit uns in Kontakt, falls Sie uns als Diskussionspartner oder Autor unterstützten wollen, oder falls Sie eine ganz andere Auffassung haben, z.B. mit dem Kontaktformular .
Die Grundlage aller Überlegungen und rechtliche Grundlage jeder Realisierung sind die Bestimmungen des Obligationenrechts über die Genossenschaft. Dort wird der zentrale Gedanke der Genossenschaften beschrieben.
OR Art. 828
Die Genossenschaft ist eine als Körperschaft organisierte Verbindung einer nicht geschlossenen Zahl von Personen oder Handelsgesellschaften, die in der Hauptsache die Förderung oder Sicherung bestimmter wirtschaftlicher Interessen ihrer Mitglieder in gemeinsamer Selbsthilfe bezweckt.
Für die weiteren Erläuterungen sind diese Grundlagen in den folgenden fünf Bereichen organisiert.
Soziales | Ökonomie | Organisation | Politisch-räumliches Umfeld | Energie
Soziales
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Genossenschaftsgedanke: Häufig wird der Verlust dieses Gedankens beklagt. Tatsächlich werden Wohnbaugenossenschaften heute voreilig mit einfach günstigen Mieten gleich gesetzt, ohne sich um die Überlegungen dahinter zu kümmern. Einerseits ergibt sich ein sozialer Kontakt, andererseits stehen im Kern hinter den Genossenschaften die oben erwähnten "wirtschaftlichen Interessen". Wie diese zu verstehen sind, wird im Abschnitt Ökonomie aufgezeigt.
Lösungsansätze: Die Kommunikation mit den Mitgliedern ist von grosser Bedeutung. Jahresberichte und Generalversammlungen bieten Gelegenheit auf diese Werte und die damit verbundenen Ideen hinzuweisen. Ein Abo der Verbandszeitschrift wohnen oder des wohnen plus sind weitere Möglichkeiten, die Mitglieder an die verschiedenen Aspekte von Wohngenossenschaften heranzuführen.
Mitglieder, Mieter, Nachbarn: Die Situation von Wohngenossenschaften, in denen die Mieter zugleich auch Mitglieder und Nachbarn sind, stellt an die Mitglieder und Vorstände besondere Herausforderungen. Es ist manchmal notwendig, zugunsten der langfristigen Existenz der Wohngenossenschaft gegen die eigenen Interessen zu entscheiden.
Lösungsansätze: Den Beteiligten aufzeigen, dass die eigene Wohngenossenschaft nur wegen der Vorleistungen anderer Generationen existiert. Aufzeigen, wie man dieses Erbe langfristig sichern kann.
Durchmischung: Wohngenossenschaften sind v.a. allem aufgrund der tieferen Mieten begehrt. Dies kann die soziale Durchmischung einseitig prägen.
Lösungsansätze: Neue Mietangebote und sorgfältige Auswahl der Mietinteressenten können eine einseitige soziale Durchmischung mindern.
Ökonomie
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Wesentliche Funktionen: Die zentrale Aufgabe von Genossenschaften ist die Bereitstellung von Wohnraum. Historisch gesehen, sind viele Genossenschaften aus einer akuten Wohnungsnot entstanden. Da Genossenschaften keinen Gewinn anstreben und aufgrund langjähriger Besitzverhältnisse Spekulation verhindern, können sie günstige Mieten anbieten.
Lösungsansätze: Beispielsweise der Boxenstopp für Vorstände aus dem Weiterbildungsprogramm, kann wichtige Fragen betreffend Ausrichtung und Zukunft der eigenen Genossenschaft aufzeigen. Andere Lösungen sind Workshops, welche ein Vorstand selbst organisiert, oder eine Beratung.
Lebenszyklus, ökonomisches Modell: Nach Gründung einer Genossenschaft ist es meist so, dass eine hohe Fremdfinanzierung besteht und die Mieten ähnlich hoch wie andere Neubauprojekte sind. Wichtige Regeln bezüglich des Mietzins sind einzuhalten, damit die Mittel für spätere Sanierungen und Ersatzneubauten bereit stehen. Wie ist dies gemeint?
Die obige Abbildung soll mögliche Probleme illustrieren. Die Probleme entstehen beispielsweise dann, wenn eine Sanierung notwendig ist aber nicht genügend Mittel verfügbar sind oder zu wenig Amortisationen gemacht wurden. Aber der Reihe nach: Bei Errichtung eines Neubaus wird Fremdkapital aufgenommen, für welches anschliessend Hypothekarzinsen zu zahlen sind. In der Grafik ob als rotes Dreieck kummuliert dargestellt. Wir betrachten nun zwei Sanierungen, bei welchen die gleichen Gebäudeteile (Küche/Bad) ersetzt werden. Das Fremdkapital steigt bei der ersten Sanierung an. Wird anschliessend auch nicht amortisiert, so kann es sein, dass eine zweite Sanierung von Küche/Bad nötig wird, so dass das Fremdkapital, mit entsprechenden Zinskosten, erneut ansteigt. Wie sollte es besser sein?
Idealerweise wäre das Fremdkapital, welches für die erste Ersatzküche aufgenommen worden, während deren Nutzungsdauer abgebaut worden (siehe Punktlinie bei Ziffer 1). Damit würde verhindert, dass bei der zweiten Sanierung auch noch die Fremdkapitalbelastung (Rechteck mit Ziffer 2) der ersten Sanierung besteht, für welches auch entsprechende Hypothekarzinsen zu entrichten sind. In unserem fiktiven Beispiel wurde der Mietzins möglicherweise zu gering angesetzt. Doch eines Tages muss auch dieses Fremdkapital abgebaut werden, wenn neue Mittel für Sanierungen oder Ersatzneubauten aufgenommen werden sollen. Je später dann die Rückzahlung einsetzt, umso ungerechter dürfte sie meist sein. Da die Nutzungsdauer längst abgelaufen ist resp. Küche/Bad aus der 1. Sanierung nicht mehr vorhanden sind, muss die Rückzahlung möglicherweise durch Mitglieder erfolgen, die nie einen Nutzen davon hatten. Kurz, die Schulden werden späteren Generationen aufgebürdet, im ungünstigsten Fall können sie die Existenz einer Genossenschaft bedrohen.
Nun kann man argumentieren, dass die eigenen Liegenschaften ewig halten und keine anderen Veränderungen das Geschäftsmodell einer Genossenschaft bedrohen. Tatsächlich kommt aber der Zeitpunkt an dem über einen Ersatzneubau nachgedacht werden muss. Mögliche Gründe sind Energie (-kosten und theoretischer Investitionsbedarf für neue Isolationen), bessere Angebote der Konkurrenz und demographische Entwicklungen.
Lösungsansätze: Individuelle Beratungen des SVW können Klarheit darüber verschaffen, ob z.B. die Mieten korrekt berechnet wurden oder wie juristisch vorzugehen ist. Der SVW bietet aber auch Kurse zu diesen Themen an.
Klein/ gross: Die Überlegungen zum ökonomischen Model haben für grosse und kleine Wohnbaugenossenschaften unterschiedliche Bedeutungen. Während grosse Genossenschaften allein aufgrund und mit einem möglicherweise grösseren Cash-Flows neue Projekt wie Ersatzneubauten oder Neubauten realisieren können, reichen bei kleineren Genossenschaften die Mittel hierfür nicht, besonders wenn der Mietzins zu gering angesetzt wurde. Daraus lässt sich folgern, dass die Bedeutung des Modell des Lebenzyklus umso grösser ist.
Lösungsansätze: Individuelle Beratung hinsichtlich der finanziellen Situation. Stimmen die Mietzinsen, sind die Amortisationen korrekt, ist die Zukunft damit gesichert?
Organisation
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Basisgruppe: Aufgrund verschiedener Anfragen aus dem Kreis der Mitglieder, aber auch aufgrund eines ersten Quartiertreffens, hat die Sektion Nordwestschweiz eine Quartier- und Basisgruppe ins Leben gerufen. Deren Aufgabe besteht darin, die lokale Vernetzung und wo möglich Kooperationen zu fördern.
Lösungsansätze: Das Gespräch durch die Mitglieder der Basisgruppe bietet einen ersten Einstieg in die Überlegungen, wie die eigene Organisation gestärkt werden kann, wie vielleicht Kooperationen möglich sind. Die Teilnahme an Quartiertreffen schafft wertvolle Kontakte, und so Kooperations-Potenzial zu schaffen.
Professionalisierung: Dies ist für Genossenschaften auf vielen Ebenen ein Thema. Einerseits müssen sich operative und strategische Aufgabenträger fachlich auf einem möglichst umfassenden und aktuellen Wissensstand bewegen. Andererseits geht es um die Dienstleistungen gegenüber dem Kunden, beispielsweise in der Gegenüberstellung von reinen Milizorganisationen gegenüber solchen mit einer Geschäftsstelle mit entsprechend erweiterten und täglichen Präsenzzeiten.
Lösungsansätze: Einerseits bieten die Kurse und der Lehrgang des Dachverbands eine Basis für eine Professionalisierung. Was das Potenzial einer Geschäftsstelle betrifft, kann dieses an Quartiertreffen sondiert werden.
Politisch-räumliches Umfeld
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Projektgruppe: Die Projektgruppe wurde bereits vor längerer Zeit ins Leben gerufen. Ihre Aufgabe besteht darin, zusammen mit den Behörden nach möglichen Parzellen für Neubauprojekte von Genossenschaften zu suchen.
Vernetzung mit Behörden, PPP: Die Projektgruppe ist zusätzlich darum bemüht, die Vernetzung mit den Behörden zu fördern. Es sollen möglichst vorteilhafte Konditionen für beide Seiten entstehen, d.h. der Nutzen für das Gemeinwesen durch Anbietung von mindestens zukünftig günstigem Wohnraum und für die Genossenschaften durch günstige Rahmenbedingungen, beispielsweise im Baurecht.
Lösungsansätze: Diskussion über die Möglichkeiten von Genossenschaften, die wenigen Bauoptionen zu nutzen. Vorstellung der möglichen Areale auf der Projektseite dieser Webpräsenz.
Erneuerungsrate: Die Bemühungen Ersatzneubauten oder gar gänzliche Neubauten zu realisieren, haben verschiedentlich zu Diskussionen geführt. Oft wird dabei argumentiert, dass man weiterhin günstigen Wohnraum anbieten wolle, übersieht dabei aber, dass auch der heute günstige Wohnraum zum Zeitpunkt der Erstellung teuer war. Analysen haben zudem gezeigt, dass aus dem geringen Anteil an Wohnungen die ersetzt werden, folgt, dass die jeweiligen Gebäude einige Jahrhunderte bestehen müssten.
Lösungsansätze: Genossenschaften sollten darauf achten, dass nicht alle eigenen Liegenschaften zum gleichen Zeitpunkt ein maximales Gebäudealter erreichen. Für die Gemeinschaft aller Genossenschaften gilt dies genau so.
Energie
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Kostenaspekt, Investitionen Eines der grossen Themen in den kommenden Jahren wird die Energiefrage sein. Es ist entscheidend, genau zu prüfen, welche Kosten mit Energiesparmassnahmen verbunden sind, wie die Rentabilität aussieht.
Lösungsansätze: Im Kanton Basel-Stadt bietet die IWB eine Energieberatung an.
Nachhaltigkeit Sanierungen bieten die Möglichkeit, energetisch nachhaltige Lösungen zu finden. Bei Neubauten können nachhaltige Zielsetzungen oft einfacher verfolgt werden.
Lösungsansätze: Die Basisgruppe kann betreffend Kommunikation, Umsetzung und Erfahrungen wertvolle Erfahrungen weiter geben. Beratung durch die Experten des Verbands, Architekten oder Energieberater.